地目変更による不動産投資

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地目変更による不動産投資

日本における不動産投資と土地開発ビジネスの違い

日本では不動産投資といえば、ローンを引いてマンションを買う、ローンを引いてアパートを建設する手法が一般的です。

よりセミプロになると、任売物件(何らかの理由で差し押さえになったものなど)や、建築条件付きの特殊な物件なども手を出し、現金で安く仕入れてリフォームして転売するような、専門業者と同じような手法も取られはじめています。

更にノウハウを積んで行くと、山林や畑など住宅が建てられない土地を仕入れ、地目変更を行ないインフラを引き、住宅地として売り出すようなビジネスも存在しています。

不動産投資の基本的な利益は、ローン金利と賃料の鞘を抜く事にあります。

【例】
1,1,000万円の不動産を金利1%で35年ローンで購入
2,毎月10万円で貸し出す
3,ローン、物件元本返済

=毎月約7万円が手元に残る

上記は大雑把な説明ですが、この上で毎月物件にかかるコストや税金を計算し、利益との鞘がどれだけ取れるかを工夫していきます。

対して土地開発のビジネスモデルは全く違います。

・地目変更
・隣地買収により、上モノの開発がし易いように土地を作る

など、現状ではあまり価値が無いが何らかの工夫をする事で価値の上昇を創り上げます。

土地投資の最大のデメリットはローンが使えない

個人では、家や車以外でローンをして生活する事はあまり一般的ではないですが、利益を上げるための営利企業は、ローン(借入れ)を利用する事が不可欠です。

低金利で借りられる程に、資金を別の所に投じる事が出来るため、利益がより大きく取れるようになります。

同じように、個人でも投資による利益を最大化しようとするとローン(借入れ)をするようになりますが、銀行はより条件のよい不動産以外は中々貸してくれません。

同じ不動産であっても、土地を買って転売したいので貸して欲しいと銀行に頼めば、殆どのケースで断られます。

不動産業者の場合、土地の仕入れに資金を提供する金融機関もごく一部ありますが、一般的ではありません。個人も全く同じです。

そのため、土地のバリューアップを図る投資は、現金が必要になります。多額のローンを行って投資する事は出来ないため、その分安心は出来ますが、現金が必要なこと、転売まで時間がかかる事がネックです。

但し、ある程度の現金があり不動産手法に長けてきたら、土地に対する投資も一つの選択肢として考えられますし、利益はより増大します。

不動産投資=アパートを立てる、中古マンションを買う

というありきたりな手法以外に、本当にチャンスが眠っているかもしれません。
是非「ミニ・ランドバンキング事業」として考えてみて下さい。

編集部 担当デスクB